李国伟愣了一下，随即立刻应声出去打电话。
不一会，呼呼啦啦，十几位华润的管理层陆续赶到。
张建华又郑重的将陈秉文介绍了一遍，这才请陈秉文重新开始。
陈秉文清了清嗓子，面对满屋子华润的中高层，继续说道：「刚才说到，天水围是战略项目。
既然是战略，就不能用普通生意的眼光来看待。
当前最大的问题，是摊子铺得太大，想一口吃成胖子，结果消化不良。」
他拿起一支笔，走到会议室的白板前，画了一个大圈，又在里面画了几个小圈。
「我的建议是，整体规划，分步实施，滚动开发。」
「第一步，战略收缩，聚焦核心。」他在大圈里圈出一个小块，「把所有资源集中起来，优先打造一个『样板示范区』。
就选最先启动、位置最好的一两个片区，集中所有人力、物力、财力，高标准、高质量地把核心区的基础设施彻底做完善。
道路、水电、通讯、学校、医疗站、社区中心、还有一个像样的小型商业广场。
目的就是让市民和投资者能亲眼看到一个实实在在的、生活便利、品质有保障的新区雏形，这样才能快速建立市场信心。」
台下有人点头，有人沉思。
「第二步，以点带面，滚动发展。」
陈秉文继续说道，「利用核心示范区成功运营后产生的示范效应、人气和稳定的现金流，再将这些收益投入到下一个相邻片区的开发中。
就像滚雪球一样，成熟一片，开发一片，出售一片，回收资金再投入新开发。
这样每一步的投资规模相对可控，资金压力小，风险也低，每一步都走得扎实稳健。」
「陈生，」一位负责工程的经理提问，「这样一来，整体开发周期会不会拉得很长？」
「慢就是快。」陈秉文回答，「现在贪快，资金链紧张，项目停滞，反而是最慢的。
用滚动开发，虽然看上去慢，但每一步都走得很稳，资金压力小，反而能持续推动，最终的总时间未必比现在这种僵持状态长。
而且，风险可控。」
港岛目前房地产价格高涨，大家都想着快点建好然后赚上一波。
却没考虑过未来会发生地产崩盘。
陈秉文心里清楚，天水围这种周期长、投入大的项目，必须预留足够的安全边际。
「陈生，」那位工程经理追问，「您说的风险可控是指？」
「资金链风险。」陈秉文直截了当说道，「现在全港地产都在高位运行，融资成本高，销售回款压力大。
如果遇到市场调整，高杠杆的项目最先撑不住。
滚动开发，每个阶段投入有限，即便市场短期波动，也有回旋余地。」
(本章完)
